2025 임대사업자 등록제도 바뀐다: 아파트 빼고 비아파트만 혜택 주는 이유

 

2025년 6월 4일부터 비아파트 단기등록임대 제도가 다시 시행됩니다.

 

이 제도는 아파트를 제외한 주택(연립, 다세대, 오피스텔 등)을 매입하여 임대사업자로 등록하면 일정 조건 하에 주택 수에서 제외되는 혜택을 제공합니다.

 

즉, 기존에 아파트 한 채를 보유한 1주택자라 하더라도, 비아파트를 추가로 구입하여 단기임대 등록을 하면 계속해서 1주택자 혜택을 유지할 수 있게 되는 것입니다.

매경 기사 캡처

 

1. 제도 도입 배경: 다시 돌아온 이유

 

과거 이와 유사한 제도는 2017년 문재인 정부 당시 도입된 바 있습니다.

 

당시에는 4년 단기임대 등록만으로도 세제 혜택을 받을 수 있었으며, 아파트도 등록 대상에 포함되었습니다.

 

하지만 이러한 제도가 다주택자의 절세 수단으로 악용되면서, 실질적인 임대 목적이 아니라 세금 회피를 위한 투기적 매입이 급증하였습니다.

 

결국 제도의 실효성이 떨어진다는 지적이 제기되었고, 2020년 제도는 폐지되었습니다.

 

2025년 제도는 이를 보완하여 재도입된 형태입니다.

 

이번에는 아파트를 제외하고, 임대 기간을 6년으로 연장하며, 보증보험 기준 강화 및 원상복구 규정 신설 등 임차인 보호와 공공성 측면이 강화된 것이 특징입니다.

 

2. 주요 제도 내용 요약

 

항목	과거 제도 (2020년 이전)	2025년 개편 제도
임대 의무 기간	4년	6년
대상 주택	아파트 포함	아파트 제외 (연립·다세대·오피스텔 등)
주택 수 산정	등록 시 주택 수 제외	동일하게 제외
장기임대 전환 시 혜택	제한적	최대 6년 인정
보증보험 기준	상대적으로 완화	감정가 조정 및 부채비율 기준 강화
원상복구 규정	없음	신설 (감가상각 기준 적용)

 

3. 세제 혜택 및 적용 요건

 

비아파트 단기임대 등록 시 다음과 같은 세제 혜택이 적용됩니다.

 

• 주택 수 산정 제외: 기존 아파트 외 비아파트 한 채 추가해도 여전히 1주택자로 간주됩니다.
• 종합부동산세 합산 배제: 등록된 임대주택은 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.
• 양도세 및 법인세 중과 배제: 다주택자 중과세 요건에서 제외되어 일반세율 적용이 가능합니다.

 

단, 세제 혜택을 받기 위해서는 아래 조건을 충족해야 합니다.

 

주택 가격 요건 (공시가격 기준)

 

구분	수도권	비수도권
건설형	6억 원 이하	6억 원 이하
매입형	4억 원 이하	2억 원 이하

※ 시세 기준으로는 수도권의 경우 약 7~8억 원 이하 주택이 해당될 가능성이 높습니다.

 

4. 임대보증보험 기준 강화

 

정부는 이번 제도의 핵심 장치로 임대보증보험 가입 기준 강화를 제시하였습니다.

 

과거에는 감정가를 임의로 높게 책정하여 과도한 보증금 수령이 가능했으나, 이번에는 이를 막기 위해 다음과 같은 장치를 마련했습니다.

 

• 기본적으로 공시가격 또는 보증회사 기준가격을 적용합니다.
• 임대인이 이의를 제기할 경우 보증기관이 직접 감정평가를 의뢰합니다.
• 공시가격의 일정 배수까지만 인정되며,
• 예를 들어 9억 원 미만 공동주택은 145%,
• 단독주택은 170%까지로 상한이 설정됩니다.

 

또한, 부채비율 90% 이하를 충족해야 보증 가입이 가능합니다.

 

예컨대 공시가격 2억 원짜리 빌라의 경우, 전세보증금과 근저당을 합쳐 2억 7000만 원 이하여야 등록이 가능합니다.

 

5. 원상복구 규정 신설

 

임차인 보호를 위해 임대차 종료 시 원상복구 관련 규정이 명확해졌습니다.

 

• 입주 및 퇴거 시 임대인·임차인이 함께 입회하여 시설물 상태를 확인합니다.
• 복구 범위는 상호 합의에 따라 결정되며,
• 수선비는 실비 기준 + 감가상각률을 적용해 산출합니다.
• 이로 인해 과도한 청구 또는 분쟁이 줄어들 것으로 기대됩니다.

 

6. 투자자 입장에서의 활용 전략

 

이번 제도는 1주택자의 절세 전략 수단으로 주목할 만합니다.

 

다만 몇 가지 주의할 점이 있습니다.

 

• 공시가격 기준을 정확히 확인한 뒤 매입해야 합니다.
• 보증보험 가입 가능 여부를 사전에 검토해야 합니다.
• 임대 의무 기간 6년을 반드시 지켜야 하므로,
• 단기 차익 실현 목적의 매매는 부적합합니다.
• 퇴거 시 분쟁 방지를 위해 입주 상태 확인서 작성을 생활화하는 것이 좋습니다.

 

7. 결론

 

2025년 6월부터 시행되는 비아파트 단기등록임대 제도는 정부가 비아파트 시장의 공급 활성화와

합리적인 세제 지원을 동시에 추진하기 위한 제도입니다.

 

과거 제도의 실패를 반영하여 아파트 제외, 등록 기준 강화, 임차인 보호 조치 등을 도입한 점이 특징이며, 적절한 요건을 갖춘 투자자에게는 세제 전략으로 활용할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

 

다만, 제도의 취지를 훼손하지 않는 선에서 실제 임대와 거주 목적을 바탕으로 중장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

 

 

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