속빈 강정의 서울 아파트 경매, 상승 이면의 관망심리

 

서울 아파트 경매 시장의 최근 현상에 대해 기사를 요약해 보자면

1. 이중적 흐름: 매각가율 상승 vs. 매각율 정체
매각가율(가격 기준): 2025년 5월, 서울 아파트 평균 96.5%. 3년 만에 최고 수준.
매각율(낙찰 성사율): 여전히 40% 수준. 입찰은 늘었지만 실질 낙찰은 저조.

2. 지역별 대비
매각가율 높고 매각율 낮은 지역: 마포(113.7%/14.8%), 성동(108.5%), 중구(108.4%)
매각율도 높은 지역: 강남(66.7%), 종로(100%)
분석: 좋은 입지의 인기 매물에만 수요가 몰리고, 나머지 물건은 거래가 저조한 양극화 양상.

3. 투자자 태도
신중함 강화: 무리한 추격입찰보다는 조건과 리스크 분석 중심의 실사 기반 접근.
선택적 경쟁: ‘모든 매물’이 아닌 ‘살 만한 매물’만 공략하는 선택과 집중 전략.

4. 시장 전망
정책 변수 주시 중: 금리, 공급, 규제 완화 등의 변화가 경매 시장에 미치는 영향 불확실.
관망세 유지 가능성: 정책 변화 전까지는 보수적 접근 지속 예상.

핵심 인사이트 및 시사점

1. 겉은 뜨거우나 속은 냉랭한 시장
외형적으로는 매각가율 상승이 시장 활황처럼 보이나, 실제로는 낙찰까지 이어지는 거래 성사율이 낮아 본질은 냉각 상태.

2. 입지에 따른 극단적 양극화
강남, 종로처럼 가격과 매각율이 동반 상승한 곳은 실거래가 일어나는 반면,
마포, 성동 등은 가격은 올랐지만 실제 거래는 안 되는 수요 대비 공급 미스매치 발생.

3. 시장 참여자의 진화
과거의 묻지마 경매는 이제 없으며, ‘가격’, ‘명도’, ‘입지’, ‘상품성’, ‘현황’ 등 복합적 요소를 정밀 분석하는 지능형 투자자가 늘고 있음.

4. 경매 데이터의 표면적 지표에 대한 경계 필요
매각가율만을 근거로 시장을 해석하는 건 위험하다. 반드시 매각율과의 동반 해석 필요.
마포구 사례는 지표가 말해주는 것과 실제 시장 참여자의 판단이 다를 수 있다는 강력한 증거.

5. 경매 투자 전략 변화 필요
지금은 얼마에 낙찰받느냐보다 무엇을 낙찰받느냐가 중요한 시기.
낙찰 성공률이 아닌 투자 수익률을 지키는 시기라는 점을 명확히 인식해야 한다.