서울 부동산 19주 상승의 실체, 진짜 오른 지역은 여기

지금은 신호를 읽어야 할 때

2025년 6월 현재, 서울 아파트 매매가격이 19주 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 강남 3구와 용산은 물론, 한강 벨트 및 강북 외곽까지 상승 흐름이 확산되고 있습니다.

 

1. 강남 3구 + 용산: 부의 코어가 먼저 움직였다

송파구: +0.71% (서울 최고 상승률)
강남구: +0.51%
서초구: +0.45%
용산구: +0.43%

가장 빠르게 반응한 지역은 예외 없이 수요가 집중되고, 규제 완화 기대감이 있는 지역들입니다. 특히 송파구는 잠실 재건축 이슈와 교통개발 호재에 대한 기대가 다시 불을 지핀 것으로 분석됩니다.

2. 한강 벨트: 중심에서 주변으로 확산되는 열기

강동구: +0.50%
성동구: +0.47%
마포구: +0.45%

한강변을 끼고 있는 주요 지역에서도 0.4~0.5%대 상승률을 기록했습니다. 이는 투자세력이 강남 진입이 어려워진 이후의 대안지로 이 지역들을 다시 주목하고 있음을 보여줍니다.

3. 강북 주요 지역: 후속 반응인가, 착시인가?

노원구, 도봉구, 강북구: +0.06~0.07%

서울의 외곽이라 할 수 있는 이들 지역까지도 상승 흐름이 확산되고 있습니다. 이는 실수요와 저가매수의 기대가 결합된 움직임으로, 심리적 전환점이 서울 전역에 형성되고 있다는 신호로 해석할 수 있습니다.

 

 

이러한 흐름 속에서 투자자와 실수요자가 공통적으로 궁금해 하는 질문.

"지금 전세를 유지해야 할까요, 아니면 매매로 전환해야 할까요?"

그 판단을 돕기 위해, 전세가율, 금리, 공급이라는 세 가지 주요 신호를 중심으로 살펴 볼게요.

전세가율, 60%가 마지노선

전세가율은 '전세가격 ÷ 매매가격' 비율을 의미합니다.
이 수치가 60%를 넘어서면 다수의 수요자들이 전세로 살기엔 너무 비싼데, 차라리 사는 게 낫지 않을까 생각해서 움직이기 시작합니다.

실제로 통계적으로도 전세가율 60~80% 구간은 매매 전환 수요가 늘어나는 구간인데요. 2025년 6월 기준, 서울 전체 평균 전세가율은 약 53% 수준입니다.

아직은 매매보다 전세가 유리한 환경이지만, 강남·송파·용산의 소형 평형 일부는 이미 전세가율 60%를 상회하고 있어 유의할 필요가 있습니다.

금리 인하, 아직은 체감이 무겁습니다

한국은행은 지난 5월, 기준금리를 3.5% → 2.5%로 인하하였습니다. 이는 시장에 매수 유인을 제공하는 신호로 해석됩니다.

하지만 시중 주택담보대출 금리는 여전히 4.1~4.3% 수준으로, 체감상 부담이 큽니다. 금리 인하 초입에 진입하였다는 점은 중요하지만, 실수요자 입장에서는 아직 결정을 내리기엔 조심스러운 시점입니다.

다만, 금리가 추가로 더 인하된다면 실수요자들의 태도도 본격적인 전환점을 맞이할 가능성이 있습니다.

공급과 정책, 압력은 쌓이고 있습니다

2025년 하반기부터 서울 주요 재건축 단지들의 이주 수요가 본격화될 예정입니다. 압구정, 대치, 이촌, 흑석 등에서 대규모 이주가 발생하면, 전세 수요는 급증하게 됩니다. 이로 인해 전세가격이 오르고, 일부 수요는 매매로 이동하게 됩니다.

여기에 더해, 오는 7월부터는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화가 예정되어 있어, 대출 막차 수요가 매수로 움직이는 현상도 감지되고 있습니다.

결론적으로, 공급은 줄고 대출은 조여지고 있습니다. 이러한 시장 구조는 전세에서 매매로의 전환 압력을 높이는 요인이 됩니다.

지금은 판단의 타이밍입니다

지금까지 살펴본 핵심 지표들을 요약하면 다음과 같습니다.

지표	현황	해석
전세가율	평균 53% (서울)	일부 지역에서 매매 전환 가능성 존재
금      리	기준금리 하향, 시중금리는 높음	유동성 진입 초입, 실수요는 신중
공      급	이주 수요 발생, 전세 부족	전세 압력 ↑ → 매매 유도 ↑

따라서 무조건 매수하라는 시점은 아닙니다. 그러나 매수를 고려하기 시작해야 할 시점인 것은 분명합니다. 시장 신호는 확실하게 전환 국면으로 들어서고 있습니다.

정리하며

부동산 시장은 늘 유혹과 공포 사이를 오갑니다. 지금처럼 전세가율이 상승하고, 금리가 내려오고, 공급이 줄어드는 상황에서는
판단을 연기하는 것이 오히려 리스크가 될 수 있습니다.

하지만 중요한 점은, 무조건 사는 것이 아니라, 신호를 읽고 대응하는 것입니다.

전세가율 60%를 넘긴 단지
공급이 제한된 재건축 주변 지역
대출 여력이 있는 무주택 실수요자

이러한 조건이 맞아떨어진다면, 지금은 전세에서 매매로 전환을 검토할 시점입니다.

 

 

이 글은 실전 경매 투자자이자 콘텐츠 크리에이터 '돈생휴미'가 작성하였습니다.
통계 및 시장 데이터는 2025년 6월 9일 기준으로 정리되었습니다.
글의 목적은 정보 제공이며, 투자 판단은 독자 각자의 몫입니다.